Licence Alojamento Local en Algarve : le guide complet pour les propriétaires

Louer un bien en Algarve à des voyageurs suppose un enregistrement officiel : le régime dit Alojamento Local (AL). La procédure est plus simple qu'on ne l'imagine, mais elle comporte quelques étapes où beaucoup de propriétaires étrangers se bloquent. Voici le parcours complet, dans l'ordre.

1. Vérifier que votre bien peut être exploité en AL

Un logement en AL est un logement qui offre un hébergement temporaire, contre paiement, sans relever du régime hôtelier 1. Les modalités possibles sont la maison (*moradia*), l'appartement, l'établissement d'hébergement (*hostel*) et les chambres.

Deux vérifications préalables :

• La destination du bien doit être l'habitation, avec une licence d'utilisation en règle.
• Les zones dites de contenance : certaines municipalités peuvent limiter ou geler les nouveaux enregistrements dans des quartiers saturés. En Algarve, l'intérieur (Paderne, Algoz, Tunes, Loulé) n'est pas concerné, contrairement à certains centres très touristiques. La règle se vérifie auprès de la mairie concernée, elle évolue commune par commune.

Bonne nouvelle : le blocage national des nouveaux enregistrements et la contribution extraordinaire (CEAL) introduits par le programme *Mais Habitação* ont été révoqués par le Decreto-Lei n.º 76/2024 3. Les enregistrements ne sont plus limités dans le temps comme le prévoyait le texte précédent.

2. Obtenir l'accord du condominium (appartements)

C'est le point qui surprend le plus. Pour un appartement en copropriété, l'assemblée de condominium peut s'opposer à l'exploitation en AL. Dans la pratique :

• demandez l'accord avant l'achat si le projet locatif est décisif ;
• demandez un procès-verbal écrit de l'assemblée ;
• une maison individuelle avec terrain n'est pas concernée — l'une des raisons pour lesquelles les biens de l'intérieur de l'Algarve sont plus simples à mettre en location.

3. Déposer la communication préalable (Balcão Único Digital)

L'enregistrement se fait en ligne, via le *Balcão Único Digital*, sous forme de communication préalable avec délai adressée à la mairie 1. Vous obtenez immédiatement un numéro d'enregistrement AL, puis un *título de abertura* une fois le délai d'opposition de la mairie écoulé.

À préparer :

• numéro fiscal portugais (NIF) du titulaire ;
• titre de propriété ou autorisation du propriétaire si vous exploitez sans être propriétaire ;
• plan du logement avec capacité d'accueil ;
• attestation d'assurance responsabilité civile ;
• déclaration de début d'activité auprès des Finanças (catégorie B).

4. Les obligations une fois la licence obtenue

Elles sont peu coûteuses, mais leur oubli déclenche des amendes lors des contrôles de l'ASAE :

| Obligation | Détail | |---|---| | Numéro AL dans les annonces | Obligatoire sur Airbnb, Booking et votre site | | Plaque d'identification | À l'extérieur du logement | | Livre de réclamations électronique | Enregistrement en ligne obligatoire | | Assurance responsabilité civile | Couvrant dommages aux voyageurs et tiers | | Déclaration des voyageurs étrangers | Via le SIBA, auprès de l'AIMA | | Extincteur, couverture anti-feu, trousse de secours | Équipements de sécurité minimum | | Taxe de séjour | Selon la commune (Albufeira, Loulé, Faro…) |

5. Fiscalité : ce qu'il faut anticiper

Les revenus d'AL relèvent de la catégorie B. Sous le régime simplifié, seule une fraction du chiffre d'affaires est imposée, et la fraction retenue diffère selon la nature du bien et sa localisation. Les taux et coefficients ont bougé plusieurs fois depuis 2023 : faites valider votre situation par un comptable portugais avant la première déclaration, c'est un investissement de quelques centaines d'euros qui évite des erreurs bien plus coûteuses.

Pour un non-résident, retenez trois points : l'obligation de NIF, la nécessité d'un représentant fiscal dans certains cas, et la déclaration des revenus au Portugal en plus de votre déclaration dans votre pays de résidence (les conventions fiscales évitent la double imposition, elles ne dispensent pas de déclarer).

6. Combien de temps, combien ça coûte ?

Comptez :

• quelques jours pour l'enregistrement en ligne lui-même ;
• quelques semaines si l'accord du condominium ou une régularisation de licence d'utilisation est nécessaire ;
• des frais administratifs modestes, l'essentiel du budget étant l'assurance, la mise en conformité sécurité et l'accompagnement comptable.

En pratique

La licence AL n'est pas un obstacle : c'est une formalité qui protège votre activité. Ce qui bloque, en revanche, ce sont les allers-retours à distance avec la mairie, le condominium et le comptable, en portugais.

C'est exactement ce que nous prenons en charge pour les propriétaires que nous accompagnons : constitution du dossier, dépôt, mise en conformité du logement, puis gestion complète de la location. Si vous préparez un projet en Algarve, parlez-nous de votre bien — nous vous dirons d'abord s'il est louable dans de bonnes conditions, avant tout le reste.

*Cet article donne une information générale à jour de septembre 2026. Il ne remplace pas l'avis d'un juriste ou d'un comptable portugais sur votre situation. Sources : gov.pt 1, Turismo de Portugal 5, Decreto-Lei n.º 76/2024 6.*