Frais de conciergerie en Algarve : 25 % HT, TVA et calcul réel

Chez Calyferias, la commission est de 25 % HT, calculée sur les nuitées nettes. TVA comprise, cela représente 30,75 % de cette base, et non 48 %.

Sur les forums de propriétaires en Algarve, la même question revient souvent : combien coûte vraiment une conciergerie une fois la TVA ajoutée ? D'autres racontent des prélèvements sans facture. Cet article détaille notre calcul pas à pas, avec un exemple chiffré.

Ce que couvrent les 25 % HT

Les 25 % HT se calculent sur le montant net des nuitées. On retire d'abord la commission prise par la plateforme (Airbnb, Booking…). Les frais de ménage n'entrent pas dans le calcul : ils sont payés par le voyageur, en plus.

Cette commission couvre la gestion complète du bien :

• photos professionnelles offertes et annonce optimisée ;
• diffusion sur les plateformes et réservation directe sur calyferias.com ;
• prix ajustés selon la saison et la demande ;
• accueil des voyageurs en personne, y compris les arrivées tardives ;
• organisation du ménage entre chaque séjour ;
• taxe de séjour collectée et déclarée, déclaration des voyageurs à l'AIMA, facturation ;
• relevés réguliers et accès à votre espace propriétaire.

Il n'y a ni frais d'entrée ni abonnement. Le contrat est annuel, reconductible, avec un préavis de 3 mois.

Exemple chiffré pas à pas

Prenons une réservation de 1 000 € de nuitées, avec une commission de plateforme de 150 €. Le ménage, payé en plus par le voyageur, reste hors calcul.

Ce tableau illustre le mode de calcul. Ce n'est pas une estimation de revenus : ceux-ci dépendent du bien, de la saison et de la demande.

Pour une réservation directe sur calyferias.com, il n'y a pas de commission de plateforme. La base est donc le montant des nuitées : sur 1 000 €, la commission est de 250 € HT, soit 307,50 € TTC.

Pourquoi ce n'est pas 48 %

L'erreur courante est d'additionner les deux taux : 25 % + 23 % = 48 %. Or la TVA ne s'ajoute pas au taux de commission. Elle s'applique sur le montant de la commission.

Le bon calcul est donc 25 % × 1,23 = 30,75 % de la base nette. Dans l'exemple ci-dessus, 261,38 € TTC sur 850 € de nuitées nettes font bien 30,75 %.

Rapporté aux 1 000 € payés par le voyageur, cela représente environ 26 %. La raison : la commission de la plateforme est retirée avant notre calcul, et non après.

Ce qui reste à la charge du propriétaire

La commission ne couvre pas tout. Pour éviter les surprises, voici ce qui reste chez vous :

• votre déclaration fiscale, faite par vous ou votre comptable (nous fournissons les relevés et justificatifs) ;
• l'entretien de la piscine et du jardin ;
• la demande de licence Alojamento Local, faite par un avocat ou un solicitador (nous pouvons vous mettre en relation avec notre avocat partenaire) ;
• le coût des réparations : nos artisans interviennent sous 24 à 48 h, et au-delà du montant convenu, vous validez avant.

Le ménage entre deux séjours, lui, ne vous coûte rien : il est financé par les frais de ménage payés par les voyageurs.

Les questions à poser à toute conciergerie

Quelle que soit la conciergerie que vous choisissez, posez ces questions avant de signer :

1. Le taux annoncé est-il HT ou TTC ? 2. Sur quelle base est-il calculé : le montant brut, les nuitées nettes des plateformes, avec ou sans ménage ? 3. Y a-t-il des frais d'entrée, un abonnement ou des frais de mise en ligne ? 4. Qui paie le ménage entre deux séjours ? 5. Recevrai-je une facture pour chaque commission et un relevé détaillé de chaque réservation ? 6. Comment les réparations sont-elles validées et facturées ? 7. Quelle est la durée du contrat, et quel est le préavis pour en sortir ?

Une conciergerie sérieuse répond à chacune de ces questions par écrit, avant la signature.

En résumé

Chez Calyferias, vous payez 25 % HT sur les nuitées nettes, soit 30,75 % TVA comprise sur cette base. Le ménage est payé par les voyageurs, et il n'y a ni frais d'entrée ni abonnement. Chaque mois, vous recevez un relevé détaillé avec les justificatifs.

Vous avez un bien en Algarve et souhaitez en parler ? Découvrez notre offre pour les propriétaires ou contactez-nous : réponse sous 24 h ouvrées. Pour les démarches, lisez aussi notre guide de la licence Alojamento Local.