Custos de gestão de alojamento local no Algarve: 25 % + IVA, IVA e cálculo real
Na Calyferias, a comissão é de 25 % + IVA, calculada sobre as noites líquidas. Com IVA incluído, isso representa 30,75 % dessa base, e não 48 %.
Nos fóruns de proprietários no Algarve, a mesma pergunta surge muitas vezes: quanto custa realmente uma empresa de gestão depois de somado o IVA? Outros relatam descontos feitos sem fatura. Este artigo detalha o nosso cálculo passo a passo, com um exemplo numérico.
O que cobrem os 25 % + IVA
Os 25 % sem IVA calculam-se sobre o valor líquido das noites. Primeiro retira-se a comissão cobrada pela plataforma (Airbnb, Booking…). A taxa de limpeza não entra no cálculo: é paga pelo hóspede, à parte.
Esta comissão cobre a gestão completa do imóvel:
- fotografias profissionais oferecidas e anúncio otimizado;
- divulgação nas plataformas e reserva direta em calyferias.com;
- preços ajustados à época e à procura;
- receção dos hóspedes em pessoa, incluindo chegadas tardias;
- organização da limpeza entre cada estadia;
- taxa turística cobrada e declarada, comunicação dos hóspedes à AIMA, faturação;
- relatórios regulares e acesso à sua área de proprietário.
Não há taxa de entrada nem mensalidade. O contrato é anual, renovável, com pré-aviso de 3 meses.
Exemplo numérico passo a passo
Consideremos uma reserva de 1000,00 € em noites, com uma comissão da plataforma de 150,00 €. A limpeza, paga à parte pelo hóspede, fica fora do cálculo.
| Etapa | Montante |
|---|---|
| Noites pagas pelo hóspede | 1000,00 € |
| Comissão da plataforma | − 150,00 € |
| Base de cálculo (noites líquidas) | 850,00 € |
| Comissão Calyferias 25 % sem IVA | 212,50 € |
| IVA 23 % sobre a comissão | 48,88 € |
| Comissão Calyferias com IVA | 261,38 € |
| Valor restante para o proprietário, antes dos seus próprios encargos e impostos | 588,62 € |
Esta tabela ilustra o método de cálculo. Não é uma estimativa de rendimentos: estes dependem do imóvel, da época e da procura.
Numa reserva direta em calyferias.com, não há comissão de plataforma. A base é, portanto, o valor das noites: sobre 1000,00 €, a comissão é de 250,00 € sem IVA, ou seja, 307,50 € com IVA.
Porque não são 48 %
O erro comum é somar as duas taxas: 25 % + 23 % = 48 %. Ora, o IVA não se soma à taxa de comissão. Aplica-se sobre o montante da comissão.
O cálculo correto é, portanto, 25 % × 1,23 = 30,75 % da base líquida. No exemplo acima, 261,38 € com IVA sobre 850,00 € de noites líquidas correspondem de facto a 30,75 %.
Face aos 1000,00 € pagos pelo hóspede, isso representa cerca de 26 %. A razão: a comissão da plataforma é retirada antes do nosso cálculo, e não depois.
O que fica a cargo do proprietário
A comissão não cobre tudo. Para evitar surpresas, eis o que fica do seu lado:
- a sua declaração fiscal, feita por si ou pelo seu contabilista (fornecemos os relatórios e comprovativos);
- a manutenção da piscina e do jardim;
- o pedido de licença de Alojamento Local, feito por um advogado ou um solicitador (podemos pô-lo em contacto com o nosso advogado parceiro);
- o custo das reparações: os nossos profissionais intervêm em 24 a 48 h e, acima do montante acordado, é o proprietário que valida antes.
A limpeza entre duas estadias, essa, não lhe custa nada: é financiada pela taxa de limpeza paga pelos hóspedes.
As perguntas a fazer a qualquer empresa de gestão
Seja qual for a empresa de gestão que escolher, faça estas perguntas antes de assinar:
1. A taxa anunciada é sem IVA ou com IVA? 2. Sobre que base é calculada: o valor bruto, as noites líquidas das plataformas, com ou sem limpeza? 3. Há taxa de entrada, mensalidade ou custos de publicação do anúncio? 4. Quem paga a limpeza entre duas estadias? 5. Vou receber uma fatura por cada comissão e um relatório detalhado de cada reserva? 6. Como são validadas e faturadas as reparações? 7. Qual é a duração do contrato e qual é o pré-aviso para o terminar?
Uma empresa de gestão séria responde a cada uma destas perguntas por escrito, antes da assinatura.
Em resumo
Na Calyferias, paga 25 % + IVA sobre as noites líquidas, ou seja, 30,75 % com IVA incluído sobre essa base. A limpeza é paga pelos hóspedes e não há taxa de entrada nem mensalidade. Todos os meses, recebe um relatório detalhado com os comprovativos.
Tem um imóvel no Algarve e gostaria de falar connosco? Conheça a nossa oferta para proprietários ou contacte-nos: resposta em 24 horas úteis. Para as formalidades, leia também o nosso guia da licença de Alojamento Local.